Si mañana decidieras vender tu vivienda y pidieras valoración a tres inmobiliarias distintas, ¿con cuál te quedarías?
Imagina que una te dice que tu piso vale 270.000 euros, otra considera que podría venderse por 280.000 euros y una tercera asegura que puede alcanzar los 320.000 euros.
La mayoría de propietarios elegiría la tercera opción, es una reacción completamente normal, al fin y al cabo, ¿Quién no querría obtener el máximo precio posible por su vivienda?
Sin embargo, en el mercado inmobiliario existe una realidad que muchos vendedores descubren demasiado tarde: una valoración alta no significa necesariamente una venta mejor.
Una vivienda vale lo que un comprador está dispuesto a pagar
Una valoración inmobiliaria es una opinión profesional basada en determinados criterios pero quien realmente decide el precio final es el mercado.
Por muy atractiva que parezca una cifra sobre el papel, si los compradores no la consideran razonable, las llamadas disminuyen, las visitas se reducen y las ofertas simplemente no llegan.
Y cuando eso ocurre, empieza un proceso que muchos propietarios conocen bien: las rebajas.
El problema no es bajar el precio
A menudo se piensa que el único riesgo de salir al mercado con un precio demasiado elevado es terminar aceptando una rebaja, pero el verdadero coste suele ser otro, el tiempo.
Porque mientras una vivienda permanece meses anunciada sin resultados, pierde parte de la ventaja que tenía el primer día.
Los compradores observan cuánto tiempo lleva publicada, comparan alternativas y, en algunos casos, empiezan a preguntarse por qué sigue disponible.
Lo que inicialmente parecía una estrategia para ganar más dinero acaba convirtiéndose en una negociación más complicada.
Lo que estamos viendo en la zona
Durante los últimos meses hemos seguido la evolución de numerosas viviendas anunciadas en Orcasitas y zonas cercanas. En varios casos hemos observado reducciones de precio superiores a los 20.000, 30.000 e incluso 40.000 euros después de varios meses en comercialización.
También hemos visto viviendas que han cambiado de agencia tras largos periodos sin encontrar comprador y que finalmente han cerrado la operación en cifras muy similares a las valoraciones más prudentes que inicialmente habían sido descartadas.
La pregunta es inevitable.
Si la vivienda iba a terminar vendiéndose en ese rango de precios, ¿Qué se ganó esperando durante meses?
El coste invisible de una valoración inflada
No todos los propietarios venden por el mismo motivo:
- Algunos necesitan comprar otra vivienda.
- Otros gestionan una herencia.
- Otros simplemente quieren cerrar una etapa y avanzar.
Por eso, cuando una venta se retrasa durante seis meses o incluso un año, el perjuicio no siempre se mide únicamente en euros, existe un coste de oportunidad que rara vez aparece en las estadísticas.
- Tiempo perdido.
- Decisiones aplazadas.
- Planes paralizados.
Y una incertidumbre que podría haberse evitado con una estrategia más ajustada a la realidad del mercado.
Cuando el piso desaparece durante los primeros días
Existe además una situación que muchos propietarios desconocen.
Tras firmar con una agencia, algunas viviendas no aparecen inmediatamente publicadas en los portales inmobiliarios. La explicación habitual suele ser que primero se van a ofrecer a compradores registrados en cartera.
Puede ser una estrategia perfectamente válida cuando existe una demanda real para ese inmueble, sin embargo, conviene que el propietario pregunte siempre qué acciones concretas se van a realizar durante esos primeros días y cuál será el calendario de comercialización.
Las implicaciones que puede tener esta práctica, así como su relación con determinados derechos del consumidor y los plazos de desistimiento, merecen un artículo propio que abordaremos próximamente.
En un mercado con muchos compradores, el precio sigue siendo clave
Actualmente existe una realidad evidente en Orcasitas y en buena parte de Madrid: compradores hay muchos.
La demanda sigue siendo elevada y las viviendas bien posicionadas continúan despertando interés, precisamente por eso, fijar correctamente el precio desde el principio es más importante que nunca, porque cuando existe demanda, encontrar compradores suele ser la parte sencilla.
El verdadero reto consiste en presentar la vivienda al mercado con una estrategia capaz de aprovechar esa demanda desde el primer día.
La pregunta correcta
Cuando recibes varias valoraciones inmobiliarias, es normal fijarse en las cifras, pero quizá la pregunta más importante no sea quién promete más, quizá la pregunta correcta sea quién puede justificar mejor ese precio.
- Con datos reales.
- Con conocimiento de la zona.
- Y con una estrategia clara para convertir una valoración en una venta.
Porque existe una diferencia enorme entre captar una vivienda y vender una vivienda, y esa diferencia suele hacerse visible varios meses después de la firma.
¿Quieres conocer el precio real de mercado de tu vivienda en Orcasitas? Contacta con nosotros y te ofreceremos una valoración basada en operaciones comparables y en la situación actual de la zona.
Continuará…
Acabas de firmar:
- La vivienda ya debería estar en marcha.
- Los compradores supuestamente están esperando.
- Sin embargo, pasan los días y tu anuncio no aparece por ninguna parte.
- ¿Dónde está tu vivienda?
En el próximo artículo hablaremos de esos primeros días que muchos propietarios no llegan a entender hasta que es demasiado tarde:
15 días de oscuridad.
